Un petit devoir de vacances pour nos amis spécialistes du droit immobilier...
Toute ressemblance avec des faits existants ou ayant existé n'est pas purement fortuite !

Monsieur A et Madame B sont frère et soeur. Ils disposent chacun d'un terrain mitoyen l'un de l'autre. Celui de Mme B n'est pas constructible. Celui de M. A est constructible, et soumis à un pacte de préférence en faveur d'un voisin. Les deux terrains sont vendus ensemble à un même acquéreur.
Alors que la vente a déjà fait l'objet d'un compromis devant notaire, et en faveur d'un tiers acheteur, le voisin bénéficiaire du pacte de préférence souhaite le faire jouer. Saisi, le notaire, se retranchant derrière le secret professionnel, n'a transmis que des informations partielles quant au détail de la vente, à savoir le prix de vente du terrain soumis au pacte de préférence (= uniquement le prix du terrain de M. A, seul soumis au pacte). Il n'a pas souhaité fournir la photocopie du compromis de vente.
Il apparaît toutefois que le prix du terrain de M. A est proposé au voisin pour un montant de 30 à 40% plus élevé que le prix moyen constaté par la chambre des notaires elle-même. On ne sait en revanche quel est le prix total de la transaction, et sa ventilation entre terrain constructible et terrain non-constructible.
Le voisin soupçonne une entente frauduleuse entre les parties, dans le but de lui barrer l'acquisition du terrain constructible à laquelle il peut prétendre (consistant à "gonfler" le prix du terrain constructible, au détriment de l'autre) . Il envisage de saisir le juge : quels sont ses moyens ?

Merci d'avoir lu jusqu'au bout, et si vous vous sentez le courage de résoudre ce charmant cas pratique en plein mois de juillet, toute réponse sera la bienvenue (le "voisin" ne disposant plus que d'un mois pour faire jouer ou non le pacte de préférence !).

Bonnes vacances à Tous

Si je comprends bien le voisin bénéficiaire du pacte de préférence se voit vendre le terrain de M.A a un prix bien supérieur de celui proposé au tiers acheteur lors du compromis de vente.

Le voisin soupçonne une entente frauduleuse je suppose entre le propriétaire et son notaire et considère qu'on ne veut pas lui vendre ce terrain alors qu'il fait jouer son droit de préemption.
Or il existe une règle en matière de pacte de préférence : le promettant (donc le propriétair) ne peut pas faire jouer la vente à des conditions plus avantageuses pour un tiers SANS en informer le bénéficiaire du pacte de préférence !

Alors on peut peut-être considérer qu'ici le bénéficiaire du pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat conclu entre le propriétaire et le tiers acheteur par méconnaissance de ses droits et donc d'obtenir la substitution du bien à l'acquéreur (tu as je crois un arrêt de la Chambre de cassation la dessus de 2006 qui a engagé la responsabilité délictuelle du tiers)

Bon courage

Je pense dans ce cas que le voisin a tout intérêt à saisir la Chambre des Notaires avant de saisir un juge pour rester si possible dans l'amiable.
Ensuite

moi j'ai compris que le c'est le bénéfciaire du pacte (le voisin) qui achète à un prix bien supérieur.
sachant que le bénéficiaire du pacte est dans ces droits, il doit être consulté en priorité lors de la vente du bien, et c'est seulement s'il décline l'offre que le bien pourra être vendu à un tiers.

Merci beaucoup de vos réponses.

Petite précision toutefois : l'acheteur achète deux terrains, celui de M. A (constructible) et celui de Mme B (non constructible). Le pacte de préférence ne joue cependant que pour le terrain constructible.
Si on image le problème, selon les prix du marché, le terrain non constructible vaut 200, tandis que l'autre vaut 500. Au lieu de proposer au voisin bénéficiaire du pacte le terrain constructible au prix de 500 (correspondant au prix du marché), le vendeur lui propose le terrain constructible à 650. On peut supposer que la vente globale se fait bien au prix du marché (700 dans l'exemple), mais comme le notaire refuse d'apporter une copie du compromis de vente, il est impossible de connaître la ventilation du prix entre les deux terrains. La fraude résiderait donc dans le fait de gonfler volontairement le prix d'un des deux terrains et de baisser le prix de l'autre (donc 650 + 50 au lieu de 500 + 200), dans le but d'empêcher le voisin de faire jouer son pacte de préférence, le prix demandé étant très largement au-dessus de la valeur réelle du bien !

J'espère que c'est plus clair comme ça !